不動産を取得した・手放したとき(所有権保存・所有権移転)

売買、贈与、相続などによって不動産を取得したときや手放すときに所有権に関する登記を行います。所有権に関する登記には「所有権保存」と「所有権移転」の2つがあり、どちらも新たな所有者を表示するもので、どのように不動産を取得したかによってどちらの手続きをするかが変わります。
ここでは、所有権の移転と保存についてご案内いたします。
中古不動産の売買や相続、贈与、財産分与による不動産の名義変更(所有権移転の登記)
所有権移転の登記は不動産の所有者が変わったときに、新しい所有者へ名義の変更を行う登記です。
例えば、次のような場合に所有権移転の登記が必要になります。
- 不動産を売買したとき
- 不動産を相続したとき
- 不動産の贈与を受けたとき
- 離婚によって財産分与を行い、不動産を渡した、あるいはもらったとき
また、売買による所有権移転登記の場合、売主と買主が共同で登記を行いますが、費用は買主が負担することが一般的です。
新築の不動産を購入した際に行う所有者の登録(所有権保存の登記)
所有権保存の登記とは、新築の一戸建てやマンションを購入したとき、建物に行う登記です。
所有権移転と似ていますが、新築の物件は前の所有者がいませんので、購入者が初めて所有権についての登記を行うことになります。この初めて行われる登記を「所有権の保存」と言います。
そのため、一般的に新築物件を購入した場合、土地は「所有権移転」を行い、建物は「所有権保存」を行います。
所有権の登記はなぜ必要か
不動産登記は、建物そのものの情報を記録する「表示に関する登記」と、所有者やその持ち分、担保がついているか、そのほかの特別な権利などについて記録する「権利に関する登記」の2種類があります。所有権の登記は、2つのうちの「権利に関する登記」に該当します。
所有権保存登記や、相続以外の所有権移転登記はしないままになっていても罰則はありません。では、なぜ登記が必要かというと、その理由は大きく2つあります。
- 住宅ローンが組めない
- 売買ができない
住宅ローンが組めない
新築の物件を購入のために住宅ローンを組む場合、土地と建物の両方を担保にすることが一般的です。
その際、金融機関から所有権の保存登記が行われていることが条件とされますので、登記がされていないと住宅ローンの借り入れができません。
相続人以外にも財産を譲りたい
相続人以外には遺言で定めない限り財産を与えることはできません。
生前特にお世話になった人、配偶者の連れ子など相続権の無い人に財産を与えたいとお考えなら遺言の作成が必要です。
売買ができない
所有権保存登記を行っていないと、その不動産は所有者不明となります。
所有者が不明の状態の不動産では信用性に欠け取引ができません。
また、所有者が不明の不動産は、第三者に勝手に売買されトラブルとなるケースもあります。
気が付いたら知らない人間が所有者となっていたり、犯罪に巻き込まれたりする危険性もありますので、必ず登記を行うようにしてください。
不動産の所有者の住所や氏名が変わった時(登記名義人表示変更登記)

引越しなどで住所が変わったり、結婚などで姓が変わったりした場合、不動産登記簿上の変更も必要です。
登記名義人表示変更登記はなぜ必要か
登記名義人表示変更登記は、しないままでも罰則はありません。しかし、売買や、住宅ローンの抹消を登記する際に現住所と異なったままでは登記することができません。
これらの手続きをする際には必ず必要となる登記(前提登記)です。
登記名義人表示変更登記をしないままでいるとどうなるか
登記名義人表示変更登記をしないまま放置していると、いざ登記をしようとしたときに、住民票や戸籍の附票などが廃棄されてしまっている場合があります。
住民票や戸籍の附票の保存期間は法改正がされ、令和元年6月20日からは150年間保存することとなりました。
しかし、それまでの保存期間は5年で、法改正前に保存期間を過ぎてしまっている場合は、廃棄されてしまっている場合があります。
そのような場合でももちろん登記は可能ですが、住民票や戸籍に変わる書類の作成が昼用となります。ぜひ司法書士へご相談ください。
アクセス
- 所在地
- 〒184-0004 東京都小金井市本町5丁目3番24号 関ビル1階
JR中央線 武蔵小金井駅 北口から徒歩5分